Alquileres: abril llega con ajustes del 33% y las expensas ya representan casi la mitad del costo

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un escenario de dualidad sin precedentes este 1 de abril. A poco más de dos años de la derogación de la Ley de Alquileres, conviven hoy dos realidades financieras: los contratos remanentes que enfrentan saltos anuales masivos y los nuevos acuerdos bajo el DNU, con actualizaciones más frecuentes pero escalonadas. En este contexto, abril se presenta como un mes bisagra donde el valor de las expensas ha comenzado a disputar el protagonismo al precio del alquiler mismo.

El impacto de los ajustes: contratos anuales vs. escalonados

Para los inquilinos que aún mantienen acuerdos bajo la normativa anterior, el ajuste anual de abril se ubica en el 33,3%. Según Alejandro Braña, experto en Real Estate, esta cifra finalmente se alinea con la inflación acumulada, aunque introduce un fenómeno inédito: por primera vez, al aplicar el ajuste anual, el valor resultante puede quedar incluso por encima de los precios de mercado actuales para unidades similares.

Para graficar la diferencia entre los esquemas vigentes, tomemos como caso testigo un departamento de tres ambientes con un valor base de $600.000:

• Contrato anual (Ley anterior – ICL): El monto salta a $799.800 en un solo incremento disruptivo.

• Contrato trimestral (Post DNU – 6,2%): El valor se ajusta a $637.200.

• Contrato cuatrimestral (Post DNU – 8,5%): Pasa a $651.000.

• Contrato semestral (Post DNU – 12,5%): Alcanza los $675.000.

La «expensadependencia»: el nuevo filtro de búsqueda

Uno de los cambios estructurales más drásticos en la economía del hogar es el peso de los gastos de mantenimiento del edificio. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), las expensas promedian hoy entre $250.000 y $300.000. Lo que históricamente representaba apenas el 10% del costo total de vivienda, hoy ronda el 43%.

Esta situación ha transformado por completo la dinámica de búsqueda. Según profesionales del sector, la consulta primordial de cualquier interesado ya no se centra en la luminosidad o los metros cuadrados, sino en el valor de las expensas. Este factor de presión ha forzado a los propietarios a mostrar una mayor flexibilidad en las negociaciones de los cánones locativos para evitar la vacancia de sus propiedades.

Oferta estabilizada y precios de referencia

A diferencia de la escasez crítica registrada en años anteriores, la oferta de inmuebles en CABA muestra señales de mayor equilibrio. Actualmente, existen 14.366 unidades disponibles, un 1,6% más que hace un año. Esta mayor competencia actúa como un «techo» natural para los precios, especialmente en barrios con alto stock como Palermo, Recoleta y Belgrano.

Los valores de referencia para el cierre de marzo y comienzo de abril se ubican en los siguientes rangos:

• Monoambiente: Entre $465.000 y $500.000.

• Dos ambientes: Entre $600.000 y $620.000.

• Tres ambientes: Entre $782.500 y $850.000.

• Cuatro ambientes: Desde los $900.000.

En conclusión, el mercado de alquileres en 2026 se encamina hacia una normalización de la oferta, pero bajo una estructura de costos donde el mantenimiento del edificio compite palmo a palmo con la renta, redefiniendo qué es hoy una vivienda «accesible» para la clase media argentina.