Alquilar en el Conurbano supera los $500.000: Radiografía de un mercado en alza

La búsqueda de vivienda en el Conurbano bonaerense se ha convertido en un verdadero desafío económico para miles de familias. Un informe reciente de Zonaprop evidencia que el valor promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la región oeste-sur del Gran Buenos Aires ha escalado a $506.199 mensuales. Este precio refleja un impactante aumento interanual del 68,9% y una suba acumulada del 23,8% en lo que va del 2025, superando ampliamente los índices inflacionarios.

La situación no es diferente en otras zonas del conurbano, donde los valores también se disparan, impulsados por la demanda y la dinámica del mercado inmobiliario. Este escenario obliga a los residentes a reevaluar sus presupuestos y a los potenciales inquilinos a buscar alternativas en zonas que, hasta hace poco, eran consideradas más accesibles.

Los barrios más caros y baratos para alquilar en GBA oeste-sur

El informe de Zonaprop detalla las grandes disparidades de precios dentro de la misma región. En el área oeste-sur del GBA, el podio de los alquileres más elevados para un dos ambientes lo ocupa Santos Lugares, con un promedio de $650.167 mensuales. Le siguen de cerca Sáenz Peña, con un costo de $606.316, y Villa Bosch, donde el alquiler asciende a $590.946.

Por otro lado, para aquellos que buscan opciones más económicas en esta misma región, González Catán se posiciona como el barrio más accesible, con un valor promedio de $328.622. A este le siguen Luis Guillón ($387.502) y Gregorio de Laferrere ($401.422). En cuanto a las unidades de mayor tamaño, un departamento de tres ambientes en el GBA oeste-sur tiene un costo promedio de $678.309 mensuales, lo que refleja la fuerte presión sobre el presupuesto familiar.

El anorama de los alquileres en GBA Norte: Precios que superan la inflación

La zona norte del Conurbano no escapa a esta tendencia alcista. Un departamento de dos ambientes en esta región se alquila en promedio por $633.887 al mes, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $891.043. En junio, los precios de alquiler en GBA Norte aumentaron un 2,8%, acumulando una suba del 21,1% en el primer semestre de 2025, una cifra significativamente superior a la inflación del período (15,4%).

El barrio más costoso para alquilar en el norte es Villa Martelli, donde un dos ambientes promedia los $800.251 mensuales. Le siguen Olivos ($777.638) y Florida Oeste ($749.370), áreas tradicionalmente de alto valor. En contraste, los barrios más económicos para alquiler en esta zona son Boulogne Sur Mer ($473.238), Villa Lynch ($474.342) y José León Suárez ($498.934), ofreciendo alternativas para presupuestos más ajustados.

Venta de propiedades: Subas moderadas y amplias brechas de precios

El mercado de compra-venta también muestra sus particularidades. En el GBA oeste, el valor del metro cuadrado experimentó un leve aumento del 0,5% en junio, ubicándose en 1.633 dólares. En lo que va del 2025, la suba acumulada es del 1,7%. Un departamento de dos ambientes en esta zona tiene un costo promedio de 81.853 dólares, mientras que uno de tres ambientes asciende a 118.071 dólares.

Tristán Suárez se destaca como el barrio más caro para comprar en el oeste, con un valor medio de 2.869 dólares/m². Le siguen Villa Udaondo (2.593 dólares/m²) y Don Bosco (2.529 dólares/m²). En el extremo opuesto, los barrios más accesibles para la compra son San José (569 dólares/m²), Don Orione (643 dólares/m²) y Parque San Martín (747 dólares/m²).

En el GBA norte, el metro cuadrado alcanzó los 2.324 dólares, registrando un aumento del 0,6% en junio y del 4,1% en 2025. Aquí, un dos ambientes cuesta en promedio 113.319 dólares, y un tres ambientes, 175.001 dólares. La Lucila encabeza la lista de precios más elevados con 3.622 dólares/m², seguida de Vicente López (3.568 dólares/m²) y Olivos (3.110 dólares/m²). Los barrios más económicos para comprar en el norte son Barrio Infico (922 dólares/m²), José C. Paz Centro (969 dólares/m²) y Billinghurst (1.075 dólares/m²).

Rentabilidad para inversores: El sur con los retornos más altos

Para los inversores, la rentabilidad de los alquileres en el conurbano muestra señales positivas. En el GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio se situó en un 6,73% anual. Esto significa que se necesitan aproximadamente 14,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa una mejora del 37% respecto al año anterior.

Los barrios más atractivos para inversores en esta zona son Llavallol, con un retorno bruto del 10,3% anual, El Jagüel (10%) y Paso del Rey (9,5%). En contraste, Adrogué (5,3%), Lomas de Zamora y Florencio Varela (5,4%) ofrecen un menor rendimiento. En el GBA norte, la rentabilidad promedio fue del 5,50% anual. En esta región, San Miguel y Belén de Escobar se destacan con un retorno bruto del 8,4%, mientras que La Lucila (4,1%), Vicente López (4,2%) y Manuel Alberti (4,4%) presentan los niveles más bajos de ganancia anual para los propietarios.

Este panorama, con precios de alquiler en constante ascenso y una marcada diferencia entre zonas, subraya la complejidad del mercado inmobiliario en el Gran Buenos Aires y los desafíos que enfrentan tanto inquilinos como propietarios.