Inquilinos en crisis: cómo afecta la desregulación del mercado inmobiliario en la Era Milei

Desde la derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, el mercado de alquileres en Argentina ha experimentado un incremento en la oferta de propiedades, pero los inquilinos, en su mayoría, no han visto una mejora en sus condiciones de vida. De hecho, muchos enfrentan una situación económica cada vez más precaria, con ingresos que no alcanzan para cubrir el alquiler y una deuda creciente con los propietarios.

Contexto de la desregulación

El presidente Javier Milei eliminó los plazos mínimos de los contratos y los límites a los incrementos de los alquileres, estableciendo que los términos deben ser acordados directamente entre propietarios e inquilinos. Este cambio se da en un contexto donde el número de personas que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) ha crecido significativamente en los últimos años. Según datos del INDEC, entre 2017 y 2023, el porcentaje de inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires aumentó del 29,5% al 36%, y en el resto del AMBA del 15,8% al 18,4%.

El aumento de los precios

De acuerdo con los relevamientos del portal inmobiliario ZonaProp, el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subió un 52% en los primeros nueve meses de 2024, en comparación con una inflación acumulada del 101,6%. En las zonas oeste y sur del conurbano bonaerense, los incrementos fueron del 68,3%, y en el norte, del 63,3%. Pese a este fuerte ajuste, el aumento de la oferta no ha logrado aliviar la situación de los inquilinos, ya que sus ingresos no crecen al mismo ritmo que los precios.

El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $507.422 mensuales, mientras que en el conurbano oeste y sur el promedio es de $350.157, y en el norte, $473.179. Esta situación afecta principalmente a los sectores más vulnerables.

Inquilinos empobrecidos y endeudados

Un informe de la Encuesta Inquilina 2024, realizada por varias organizaciones como ACIJ y CELS, revela que el 62% de los hogares que alquilan en el AMBA tienen ingresos por debajo de la línea de pobreza. Además, el 38% de los inquilinos destina más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, cifra que se duplicó desde 2021. Asimismo, el 60% de los hogares está atrasado en el pago de servicios básicos y el 59% se endeudó este año, principalmente para poder cubrir el costo del alquiler.

Otro dato alarmante es que el 36% de los inquilinos vive en condiciones de hacinamiento, es decir, en viviendas donde hay más de dos personas por habitación. Entre quienes están por debajo de la línea de pobreza, esta cifra asciende al 55%.

Contratos más cortos y frecuentes aumentos

La derogación de la Ley de Alquileres ha resultado en la proliferación de contratos más cortos y con ajustes de precios más frecuentes. Solo el 30% de los acuerdos vigentes en 2024 tiene una duración de tres años, mientras que el 23% de los contratos son por un año o menos. En cuanto a los aumentos, el 33% de los contratos estipula subas trimestrales o cuatrimestrales, y el 47% establece que los precios se ajustan según la inflación.

Expectativas a la Baja

Las expectativas de los inquilinos en el AMBA son cada vez más negativas. El 56% de las personas cree que no podrá continuar viviendo en la misma propiedad, mientras que el 34% anticipa que no podrá renovar su contrato. Además, un 26% prevé que tendrá que mudarse a una vivienda de menor calidad.

En conclusión, la desregulación del mercado inmobiliario impulsada por el gobierno actual ha generado una mayor oferta de alquileres, pero la realidad económica de los inquilinos sigue empeorando, con precios que suben más rápido que sus ingresos y un endeudamiento creciente que compromete su calidad de vida.