Alquileres en CABA: los precios suben un 9,6% y superan la inflación
Los valores de los arrendamientos en la Ciudad de Buenos Aires cerraron el primer trimestre de 2026 con un incremento real, situando el costo de un monoambiente por encima de los $700.000 mensuales.
El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) inició el año 2026 con una dinámica de precios que vuelve a presionar el bolsillo de los inquilinos. Según el último relevamiento del portal Zonaprop, los contratos de alquiler registraron un alza del 9,6% durante el primer trimestre, una cifra que se posiciona levemente por encima del índice de inflación del período, el cual alcanzó el 8,9% de acuerdo con el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA).
Radiografía de los precios actuales
La escalada de precios ha establecido nuevos pisos para quienes buscan vivienda en la capital. En marzo, un departamento de dos ambientes incrementó su valor un 3%, consolidando un alza interanual del 34,7%. En términos nominales, las cifras son elocuentes: un monoambiente promedio se ofrece hoy por $704.704 mensuales.
Para aquellos que requieren mayor espacio, las unidades de dos ambientes promedian los $814.659, mientras que los departamentos de tres ambientes ya perforaron la barrera del millón de pesos, situándose en un valor medio de $1.094.451 al mes. Esta progresión refleja una tensión constante entre la oferta disponible y una demanda que, pese a la pérdida de poder adquisitivo, no encuentra alternativas accesibles en el mercado formal.
El mapa de la desigualdad: de Puerto Madero a Lugano
La brecha de precios entre las distintas comunas porteñas se mantiene pronunciada. Puerto Madero continúa inalcanzable para la mayoría, liderando el ranking con un alquiler medio de $1.358.875 mensuales. Lo siguen Núñez ($915.379) y Palermo ($911.708). Un dato relevante para el mercado es que estos tres barrios, los más costosos, concentran el 20% de la oferta total de inmuebles publicados.
En la vereda opuesta, el sur y el oeste porteño presentan las opciones más económicas, aunque con una oferta significativamente menor. Lugano es el barrio más accesible con un promedio de $661.925 mensuales, seguido por Floresta ($697.128) y Liniers ($703.432). Sin embargo, estos sectores apenas representan el 3% de la oferta disponible en el portal, lo que dificulta la concreción de contratos para los sectores de menores ingresos.
Compraventa: desaceleración en dólares y costos de construcción
A diferencia de los alquileres, los precios de venta de las propiedades muestran una marcada estabilidad. Durante el primer trimestre de 2026, el valor del metro cuadrado acumuló una suba de apenas el 0,4%, situándose en un promedio de 2.459 dólares. Esto implica que un monoambiente estándar para compra ronda los 108.337 dólares, mientras que un dos ambientes promedia los 130.273 dólares.
Nuevamente, Puerto Madero encabeza la lista de los más caros para la compra con 6.148 dólares/m², mientras que Lugano se mantiene como la opción más barata con 1.090 dólares/m².
Paralelamente, el costo de construcción (CAC) medido en moneda extranjera subió un 3,7% en marzo. El informe destaca un dato alarmante para el sector: construir hoy cuesta 3,3 veces más que en 2020. Bajo este esquema, una casa de tres dormitorios tiene un costo medio de 302.878 dólares, lo que desalienta el inicio de nuevos proyectos individuales frente a la opción de compra de unidades ya terminadas.
La oportunidad para el inversor: rentabilidad en alza
Pese a los altos costos de construcción, la relación entre el precio del alquiler y el valor de venta del inmueble ha mejorado para los propietarios. La rentabilidad bruta anual subió al 5,62% en marzo. Según el informe, actualmente se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa una reducción del 6,4% respecto al tiempo necesario hace un año.
Curiosamente, la mayor rentabilidad no se encuentra en los barrios premium, sino en las zonas más económicas. Lugano ofrece el retorno más alto para el inversor con un 10,2% anual, seguido por Nueva Pompeya (8,1%) y Parque Avellaneda (7,8%). Por el contrario, Puerto Madero registra la rentabilidad más baja con solo un 3,7%, demostrando que, en términos financieros, el lujo no siempre es el negocio más eficiente.
