Mercado inmobiliario GBA: Alquileres con alzas de hasta 60% contrastan con el estancamiento de las ventas
El mercado inmobiliario GBA exhibe dos velocidades: los alquileres se dispararon hasta 57,3% interanual en el corredor Oeste-Sur, superando la inflación, mientras que el sector de ventas se enfría ante los nuevos requisitos crediticios y la alta cotización del dólar, según un informe reciente.
La dualidad del ladrillo: Precios récord en alquiler, parálisis en la compraventa
¿Qué? Los precios de los alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) experimentaron fuertes subas interanuales, superando la inflación general, mientras que el mercado de compraventa de inmuebles se estancó. ¿Quiénes? El impacto se analiza en distintas regiones, afectando a propietarios (que ganan en renta pero pierden liquidez en ventas) e inquilinos (principales perdedores). ¿Cuándo? Los datos de precios corresponden a septiembre de 2025 y la medición de la variación es interanual y acumulada. ¿Dónde? El fenómeno se acentúa en los corredores Oeste-Sur y Norte del conurbano bonaerense. ¿Por qué? La derogación de la Ley de Alquileres, la incertidumbre económica (dólar) y las exigencias de los créditos hipotecarios son los principales catalizadores de esta dinámica.
Alquileres: El Oeste-Sur lidera la escalada de precios
El segmento de alquileres se consolida como el gran ganador en términos de variación de precios. Los datos de Zonaprop demuestran que el mercado inmobiliario GBA está lejos de estabilizarse en renta, especialmente en la zona más presionada:
- GBA Oeste-Sur: Este corredor registró el mayor incremento interanual, con un alarmante 57,3% de aumento, superando la inflación estimada en más de 26 puntos. En septiembre, un departamento de dos ambientes (50 m²) promedió los $550.707 mensuales, y uno de tres ambientes alcanzó los $730.183.
- GBA Norte: Aunque con subas más moderadas en la comparación interanual (43,3%), los precios son más altos en valores nominales. Un dos ambientes promedia los $678.258 y un tres ambientes los $962.552 mensuales, lo que refleja el mayor ticket de entrada en esta zona.
Expertos del sector confirman que, a pesar de las fuertes subas, la demanda sigue siendo alta. Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades (Morón, Merlo), señala que, tras una estabilización reciente, los inmuebles bien presentados y con precios ajustados a la realidad «se alquilan entre 30 y 45 días». En el Sur (Avellaneda y Lanús), Leandro Gómez (Gómez Propiedades) indica que la oferta sigue siendo «escasa», lo que explica la presión sobre los precios.
La derogación de la Ley de Alquileres tuvo un efecto en la oferta: si bien muchos propietarios volvieron a publicar sus inmuebles, el aumento de unidades no ha sido suficiente para frenar la escalada de precios en el Oeste-Sur y el Sur.
Ventas: El dólar y el crédito enfrían la demanda
En agudo contraste con los alquileres, el segmento de ventas experimenta un enfriamiento, a pesar de que los precios del metro cuadrado (m²) se mantienen estables o con subas moderadas:
- GBA Oeste-Sur: El precio promedio del m² ronda los u$s 1.637, con una suba anual del 2%, muy por debajo de cualquier indicador inflacionario. La falta de dinamismo se debe, en gran medida, al alto valor del dólar y la dificultad para acceder a un crédito hipotecario sostenible.
- GBA Norte: La zona más cara mantiene un valor promedio de u$s 2.350/m², con una suba anual un poco mayor (5,3%), pero sin el dinamismo que se esperaría de un sector históricamente demandado.
Daniel Salaya Romera (Salaya Romera Propiedades) advierte que, en el Norte, la oferta de alquileres se ha «multiplicado» tras el DNU, lo que obliga a los propietarios a ser más competitivos en precios. No obstante, en ventas, la situación es de virtual parálisis: «los bancos agotaron sus líneas promocionales y las tasas y exigencias… hicieron que muchas operaciones no puedan concretarse».
La demanda de compra se ha concentrado en operaciones al contado y en unidades listas para habitar. Bertomeu confirma que, después de un breve repunte por el relanzamiento de los créditos, «muchas operaciones vuelven a definirse en efectivo», limitando drásticamente el universo de potenciales compradores.
Rentabilidad: Tiempos largos de recupero
Para el inversor, la rentabilidad bruta es una métrica clave. Si bien el boom de los alquileres ha mejorado los retornos, el tiempo de recupero de la inversión sigue siendo extenso, reflejando el alto valor del metro cuadrado en dólares:
